I vår första kontakt med kunden är det viktigt för oss att säkerställa att den som vi pratar med är behörig att företräda kunden – det kan antingen vara kundens styrelseledamot, verkliga huvudman eller en anlitad förmedlare. Alla onödiga mellanhänder undviks, då det ökar riskerna för missförstånd eller att vi inte kan få tillräcklig information. För att vi ska kunna lära känna kunden och förstå affären behöver vi kontakt med den som kan affären bäst. I samma samtal vill vi även direkt förmedla vilka villkor som gäller (även om de till viss del kan vara förhandlingsbara) för att varken vi eller ni ska lägga ner onödig tid på en affär som inte blir av. IMH erbjuder endast krediter för näringsändamål. Fokuset är på lån där kunden antingen behöver pengar snabbt när andra kreditgivare är för långsamma eller där andra kreditgivare t.ex. kräver att projektet ska ha kommit längre innan de är beredda att låna ut. Prissättningen beror på lånebeloppet, löptid och uppläggningsavgift. Vi är dyrare än många andra kreditgivare men det är för att vi ska kunna agera riktigt snabbt när det är bråttom och eftersom tanken är att lånen inte ska bli liggandes hos oss under en längre tid.

Som utgångspunkt behöver IMH följande för att kunna ge ut ett lån:

• Fastighetspant alternativt pant i bostadsrätt,
• Personliga borgensåtaganden från kundens verkliga huvudmän, och
• Tydliga svar på våra frågor om affären, låntagaren och hur återbetalning ska ske.

Information om lånet och låntagaren

Den information vi behöver om affären och låntagaren är dels för att vi ska kunna göra en affärsmässig bedömning, dels för att kunna bedöma risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Vi behöver därför få ett tydligt svar på vad pengarna ska användas till. Beroende på vad svaret är kan vi behöva få in underlag som visar på att det syftet som kunden sagt stämmer. Det kan exempelvis vara ett köpekontrakt när pengarna lånas för fastighetsförvärv. Vidare behöver vi förstå hur de löpande räntorna ska betalas och hur hela lånet ska återbetalas. Även för detta kan vi behöva få underlag som visar att uppgifterna stämmer. Om de löpande räntorna ska betalas med kassaflöde kan vi behöva se balans- och resultaträkningar som visar på att det är rimligt, alternativt bevis på att det finns kundfordringar som ska generera intäkter i närtid. Det kan därför vara klokt att ha sammanställt svaren på frågorna och se över vilken dokumentation som finns när låneansökan görs.

För att kunna göra en bedömning om vad vi tror om affären och rimligheten i de svar som givits på frågorna om syftet med lånet och betalning av räntor samt återbetalning av lånet behöver vi förstå kundens bakgrund. Vi ställer därför frågor om både personerna som ligger bakom och företräder kunden samt vilken verksamhet kunden bedriver och vilken erfarenhet på området som kunden har.

Denna information utgör ett led av vårt kundkännedomsarbete, vi har tidigare skrivit mer om det här.

Panten

Som utgångspunkt kräver vi alltid att våra lån har pant i fastighet eller bostadsrätt. Det är särskilt viktigt när låntagaren är i behov av pengar snabbt. Panten kan både vara egendom som ägs av kunden, andra bolag i samma koncern eller någon av kundens företrädare.  Viktigt att komma ihåg är att andra bolag inte får ställa pant för kunden om det inte finns ett äkta koncernförhållande, dvs. att det är samma aktieägare till mer än 50 % i båda bolagen, på grund av att låneförbudet i 21 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) (”ABL”). Låneförbudet omfattar även ställande av säkerhet enligt 21 kap. 3 § ABL.

Om syftet med lånet är att finansiera förvärvet av en paketerad fastighet, dvs. en fastighet som säljs ”paketerad” i ett aktiebolag vilket du kan läsa om här, så är det viktigt att komma ihåg att den fastighet som ska förvärvas inte får ställas som säkerhet för att finansiera köpet av aktierna i det fastighetsägande bolaget på grund av förvärvslåneförbudet i 21 kap. 5 § ABL. Vi har skrivit en artikel om finansiering av aktieförvärv och i synnerhet om förvärvslåneförbudet här.

Om det är privat ägd pant finns olika regler och förhållningssätt att ta hänsyn till beroende på om ägaren är gift, skild eller sambo. Beroende på situationen kan vi behöva medgivande till pantsättningen, bodelningsavtal eller äktenskapsförord. I vissa fall behöver vi få den fysiska originalhandlingen till vårt kontor innan vi betalar ut vilket gör att det är bra att leta reda på ev. gamla handlingar och fundera på logistiken i ett tidigt skede om det är bråttom att få pengarna. Vi har skrivit mer om reglerna kring pantsättning här.

Den information vi behöver om panten är vad det är för typ av pant (bostad, hyresrättshus, kommersiella lokaler etc.), adress, fastighetsbeteckning/bostadsrättsinformation, om den är pantsatt idag och i så fall till vilka belopp. För fastigheter är det bra att få information om hur mycket pantbrev det finns uttaget och om de befintliga pantbreven är belånade eller inte. Vi tar nästan alltid en egen värdering från mäklare eller auktoriserad värderare beroende på vilken typ av fastighet som det är frågan om. Ibland kan det räcka att vi stämmer av värdet med mäklaren/värderaren om kunden själv låtit panten bli värderad i närtid.

När vi fått värdet gör vi en bedömning av hur stor andel av pantens värde som blir belånad genom vårt lån, vilket kallas för loan to value vilket förkortas LTV. Ett räkneexempel är t.ex. om kunden har en fastighet som värderas till 7 500 000 kr. På fastigheten finns det vid tillfället ett pantbrev om 3 000 000 kr som är pantsatt för ett lån på 3 000 000 kr. Fastigheten är då belånad med ett LTV på 40 % (3 000 000 / 7 500 000 = 0,4). Kunden vill låna ytterligare 3 000 000 kr av oss med pant i ett pantbrev som då börjar på 3 000 000 kr och går upp till 6 000 000 kr. Efter vårt lån uppgår LTV i stället till 80 % (6 000 000 / 7 500 000 = 0,8). Beroende på hur prissäkert säkerhetstypen är kan vi acceptera olika nivåer av LTV. Exempelvis brukar en villa i en populär förort till Stockholm ha ett säkrare värde än en kommersiell fastighet i en liten ort på landsbygden. Om du inser att den pant som du tänkt ställa kommer att ha ett högt LTV kan det vara bra att börja fundera över alternativa eller kompletterande panter. Det händer exempelvis att ett bolag ska låna pengar till att renovera en fastighet som ska säljas, på grund av befintlig belåning kan LTV bli högt men att ägaren av bolaget har utrymme att ta ut pant i sin bostad eller fritidshus för att göra säkerheterna starkare.

Det förekommer att IMH tar pant i företagsinteckningar eller aktier, men det är ovanligt och bedöms då från fall till fall.

Borgensåtaganden

IMH kräver alltid borgen från kundens verkliga huvudman/huvudmän. Borgen är en viktig del för IMH vid kreditbeslutet. IMH gör en granskning av borgensmannens ekonomiska förutsättningar och detta vägs samman vid IMHs beslut huruvida lånet ska beviljas eller inte. I det fall borgensmannens ekonomi är svag kan kompletterande säkerheter begäras eller ytterligare borgensmän.

Beroende på kundens koncernstruktur och hur kundbolaget ser ut rent ekonomiskt kan IMH även kräva moder-, syster- eller dotterbolagsborgen. Då granskar IMH på hur det enskilda bolaget ser ut rent ekonomiskt med tillgångar och skulder samt om det finns andra tillgångar eller verksamheter som kan generera intäkter.

Generella tips för din låneansökan

1. Tänk igenom hur du presenterar ditt projekt och hur du ska använda pengarna för att ta projektet vidare – en genomtänkt plan imponerar alltid. Om vi kan förstå vad pengarna ska användas till och varför det är en bra investering blir beslutet mycket enklare för oss.
2. Fundera på hur räntorna ska betalas, är det rimligt att kassaflödet bär räntebetalningarna eller har bolaget pengar på väg in från något annat projekt?
3. En tydlig återbetalningsplan är a och o. Ifrågasätt om det avsedda återbetalningssättet är så gott som 100 % eller om det finns osäkerheter. När kunden visar att denne själv förstår styrkorna och svagheterna med sitt projekt ger det oss förtroende för affären. Om det finns osäkerheter, fundera över om det finns några alternativa återbetalningssätt.
4. Förbered dokumentationen i samband med att ansökan skickas in så att du är redo att skicka över det som behövs så snart som möjligt. Desto snabbare du svarar på frågor och tillhandahåller efterfrågat underlag ju snabbare kan vi fatta beslut och betala ut pengarna.

Om ert företag behöver uppta en kredit snabbt – tveka inte på att höra av er till IMH så ser vi över förutsättningar i ert unika fall och försöker skräddarsy affären åt er.