I fastighetstransaktioner och vid fastighetsutveckling talar man ofta om att ”fastigheten säljs paketerad”. Vad betyder det egentligen och varför används fastighetspaketering? Detta ska vi nu försöka reda ut.

Bakgrunden till varför paketering av fastigheter kan vara intressant är flera olika anledningar. Bland annat kan man uppnå en skattemässig fördel genom att skatten på försäljning av andelar i bolag eller föreningar är skattefria då det rör sig om försäljning av näringsbetingade aktier eller andelar. Det går alltså att få ut marknadsvärdet på fastigheten genom en aktie- eller andelsförsäljning utan att beskattning sker av mellanskillnaden mellan anskaffningsvärdet och fastighetens marknadsvärde om paketeringen sker på rätt sätt.

En annan fördel kan vara att man som säljare vill minimera riskerna i förhållande till köparen genom att låta ett för ändamålet nystartat bolag sälja aktierna eller andelarna till köparen för att sedan avveckla det säljande bolaget direkt efter överlåtelsen. På detta sätt kan man undvika framtida krav avseende fel och brister i fastigheten.

Att paketera en fastighet innebär att någon säljer in en fastighet till ett bolag eller en förening för ett pris som understiger marknadsvärdet, en så kallad underprisöverlåtelse. Normalt säljs fastigheten in för det så kallade skattemässiga värdet, vilket något förenklat är anskaffningsvärdet minskat med gjorda värdeminskningsavdrag. Fastigheten säljs vanligtvis in till ett bolag utan tidigare verksamhet och med endast fastigheten som tillgång. Möjligen har bolaget en mindre summa pengar på bankkontot. Det vanligaste är att införsäljningen också sker mot revers, det vill säga ett skuldebrev som förfaller vid någon framtida tidpunkt. Detta blir inget problem eftersom köpande bolag är ett bolag som direkt, eller indirekt, ägs av säljaren. Det sker en s k koncernintern transaktion.

När fastigheten därmed blivit ”paketerad” i ett bolag kan nu aktierna i bolaget säljas skattefritt förutsatt att aktierna ägs av en juridisk person. Genom en aktieöverlåtelse överlåts därför fastigheten indirekt.

Vad man kan uppnå för fördelar vid paketering, ett exempel

Låt oss utgå ifrån att Bolag A äger en fastighet som har ett anskaffningsvärde om 8 MSEK och ett skattemässigt värde om 5 MSEK. Fastigheten har blivit föremål för detaljplanering och det visar sig nu att fastighetens marknadsvärde har stigit till 25 MSEK.

Om Bolag A skulle sälja fastigheten för 25 MSEK kommer det bli beskattat för mellanskillnaden mellan 8 MSEK och 25 MSEK. Detta innebär att 17 MSEK får tas upp som realisationsvinst i bolaget. Beskattningen av vinsten sker därför först på bolagsnivå med bolagsskatt och därefter i samband med utdelning till ägare, det vill säga på personnivå. Man talar då om att transaktionen blir dubbelbeskattad.

Om Bolag A i stället bildar ett dotterbolag, Bolag B, som i sin tur bildar ett dotterbolag, Bolag C, och därefter överlåter fastigheten till Bolag C för det skattemässiga värdet 5 MSEK uppstår ingen realisationsvinst för Bolag A.

Bolag C betalar stämpelskatt på 5 MSEK (givet att detta överstiger taxeringsvärdet, annars utgår stämpelskatt på taxeringsvärdet) med 4,25 %. Stämpelskatten blir då 212 500 kr.

Om Bolag C därefter säljs för marknadsvärdet som för enkelhets skull här beräknas till 20 MSEK (fastighetens värde 25 MSEK minus skulden till Bolag A, 5 MSEK), erhåller Bolag B 20 MSEK för aktierna. Realisationsvinsten vid överlåtelsen av aktierna i Bolag C utgör en skattefri vinst, eftersom det avser överlåtelse av näringsbetingade andelar. Köpande bolaget betalar skulden till Bolag A om 5 MSEK i samband med tillträdet.

Bolag B likvideras därefter och 20 MSEK delas i samband därmed ut till Bolag A. Då har Bolag A erhållit 5 MSEK plus 20 MSEK, det vill säga 25 MSEK, helt skattefritt.

Om köparen av Bolag C är en bostadsrättsförening (BRF) kan dessutom ytterligare en fördel uppnås.

Om BRF genom transportköp förvärvar fastigheten från Bolag C inom 3 månader från Bolag C’s förvärv ska stämpelskatt endast betalas på det sista förvärvet. Detta innebär att det endast ska utgå stämpelskatt på BRF:s förvärv. Stämpelskatten för BRF är 1,5 % på köpeskillingen (5 MSEK), vilket blir 75 000 kr. I det tänkta exemplet sparas alltså mellanskillnaden mellan 212 500 kr och 75 000 kr, vilket blir 137 500 kr.

När paketering diskuteras så är det enkelt att förstå fördelarna med detta för en säljare.

Om säljaren, Bolag A, avvecklar (likviderar) Bolag B efter överlåtelsen kommer Bolag A inte ha några kvarvarande risker rörande fastigheten i förhållande till köparen.

Är en paketering bara bra för säljaren?

Givet vad som angivits ovan är det enkelt att förstå fördelarna för en säljare då försäljning sker genom paketering. Finns det några fördelar för en köpare med en transaktion som involverar en paketerad fastighet?

En uppenbar fördel för köparen är såklart att det minimerar uttaget av stämpelskatt. I det tänkta exemplet ovan blir stämpelskatten endast 75 000 kr (1,5% på 5 MSEK), jämfört med om BRF skulle köpa fastigheten direkt för 25 MSEK. I sådant fall skulle stämpelskatten bli 375 000 kr. Om köparen skulle vara ett aktiebolag i stället för en BRF skulle besparingen i stämpelskatt bli än högre. Om ett aktiebolag köper fastigheten direkt för 25 MSEK så skulle stämpelskatten bli 1 062 500 kr jämfört med 212 500 kr. Besparingen blir alltså signifikant jämfört med en direkt överlåtelse.

En annan fördel för köparen kan vara att en aktieöverlåtelse tillåter större flexibilitet beträffande villkor för överlåtelsen. Jordabalken uppställer bland annat krav på att köp inte får göras beroende av villkor som gäller längre än två år från den dag köpeavtalet ingicks. Vid en aktieöverlåtelse kan köpet alltså göras beroende av villkor som sträcker sig långt längre fram i tiden och förenas med komplicerade villkor kring tilläggsköpeskillingar och liknande. Vidare kan köpet förenas med återköpsbestämmelser och andra villkor som gör det enklare för köparen att säkerställa att köparen under vissa förutsättningar kan låta köpet gå åter, till exempel beroende på utfallet kring byggrätter.

Ett ytterligare skäl till att en aktieöverlåtelse kan vara att föredra är att villkoren vid en aktieöverlåtelse inte blir offentliga. Det går alltså inte att från offentliga register till exempel få reda på hur fastigheten har värderats eller vilka villkor om tilläggsköpeskilling eller liknande som avtalats.

Avslutning

Fastighetspaketering är ett relativt enkelt sätt att möjliggöra för bolag och privatpersoner att realisera stora värden utan omedelbara beskattningskonsekvenser. Om paketeringen och överlåtelsen sedermera sker på rätt sätt kan även stor flexibilitet uppnås kring villkor för överlåtelsen. Om en fastighetspaketering ska genomföras är det alltid rekommenderat att ta experthjälp då även skattemässiga överväganden kan behöva göras. Bland annat behöver en säljare överväga behov av den så kallad skalbolagsdeklaration.

Om ni behöver råd, eller hjälp med finansiering är ni välkomna att höra av er till någon av våra jurister eller lånehandläggare som kan hjälpa er att svara på era frågor.

OBS! Innehållet i artikeln utgör inte juridisk rådgivning som läsaren har rätt att förlita sig på utan ska enbart ses som allmän vägledning och översiktlig beskrivning av processen.