Nyheter

Vad gäller vid pantsättning?

Publicerat: 23 maj, 2022
Pantsättning fast egendom

Vad gäller vid pantsättning?

Publicerad 23 maj, 2022

Vad är det som gäller vid pantsättning av fast egendom eller bostadsrätt när pantsättaren är gift, sambo, skild eller separerad

Vilka regler gäller då en pantsättare är gift, sambo eller nyskild/nyseparerad? När får en make pantsätta bostad, fast egendom eller annan egendom och när kan en sambo pantsätta bostad eller fastighet? Vad är det som gäller efter äktenskapsskillnad respektive separation och i vilka lägen krävs det medgivande från äkta make, sambo, före detta make eller före detta sambo? Frågorna är komplexa och vi försöker här reda ut begreppen.

Vad gäller mellan äkta makar?

Utgångspunkten mellan makar är att en makes egendom är giftorättsgods i den mån den inte är enskild egendom. Giftorättsgods är sådan egendom som en make innehar och som i händelse av skilsmässa ska fördelas mellan makarna i en bodelning. Huvudregeln mellan makar är alltså att egendomen är giftorättsgods. En annan huvudregel när det gäller äkta makars egendom är att en make själv förfogar över sin egendom. Såsom det så ofta är så är en regel inte alltid utan undantag. Så gäller även inom äktenskapsrätten, det finns alltså vissa undantag från denna huvudregel.

Mellan makar figurerar två slags egendom, giftorättsgods (huvudregeln) och enskild egendom (undantaget). Vad som är vad får såklart stor betydelse när makars egendom ska delas vid bodelning, se 10 kap. i äktenskapsbalken (1987:230) (”ÄktB”). Enskild egendom ska normalt inte ingå i bodelningen mellan makar. Såsom nämnts ovan är huvudregeln att all egendom som inte är enskild är giftorättsgods och ska ingå i bodelning vid äktenskapsskillnad. Vilken egendom som då blir enskild eller kan göras till enskild framgår av 7 kap. 2 § ÄktB som anger:

Enskild egendom är enligt § 2:

  1. egendom som till följd av äktenskapsförord är enskild,
  2. egendom som en make har fått i gåva av någon annan än den andra maken med det villkoret att egendomen skall vara mottagarens enskilda,
  3. egendom som en make har erhållit genom testamente med det villkoret att den skall vara mottagarens enskilda,
  4. egendom som en make har ärvt och som enligt testamente av arvlåtaren skall vara mottagarens enskilda,
  5. egendom som en make erhållit genom förmånstagarförordnande vid livförsäkring, olycksfallsförsäkring, sjukförsäkring eller pensionssparande enligt lagen (1993:931) om individuellt pensionssparande som tecknats av någon annan än den andra maken med det villkoret att egendomen skall vara mottagarens enskilda,
  6. vad som har trätt i stället för egendom som avses i 1-5, om inte annat har föreskrivits genom den rättshandling på grund av vilken egendomen är enskild.

Avkastning av enskild egendom är giftorättsgods, om inte annat har föreskrivits genom en sådan rättshandling som avses i första stycket. Lag (1993:933).

All annan egendom än den som omnämns ovan är giftorättsgods.

Som läsaren förstår är det alltså möjligt att göra giftorättsgods till enskild egendom genom äktenskapsförord (första punkten). Egendom kan även per automatik bli enskild egendom genom villkor i gåva (andra punkten) eller som erhållits genom testamente med villkoret att egendomen ska vara enskild (tredje och fjärde punkterna) samt egendom som erhållit genom försäkring där det föreskrivits att egendomen ska vara mottagarens enskilda egendom.

Innebörden av sjätte punkten är att även pengar som kommer från försäljning av enskild egendom blir enskild egendom. Eftersom avkastning av enskild egendom blir giftorättsgods, innebär det bl.a. att utdelning på aktier som är enskild egendom blir giftorättsgods.

Om makarna önskar att egendom som en av dem innehar, och som alltså inte omfattas av villkoren i § 2 punkterna 2-5 ovan, ska utgöra enskild egendom vari den andra maken inte ska ha giftorätt måste detta regleras i ett äktenskapsförord. Det finns inget annat sätt att få egendom att bli enskild egendom än de sätten som räknas upp i lagen.

Äktenskapsförord är alltså det enda sättet makarna sinsemellan kan förordna vad som ska vara någons enskilda egendom. Äktenskapsförord ska upprättas skriftligen, dateras, undertecknas av båda makarna och därefter registreras hos Skatteverket. Ett äktenskapsförord som har ingåtts mellan blivande makar gäller från äktenskapets ingående om det ges in till Skatteverket inom en månad från det att äktenskapet ingicks. I annat fall gäller äktenskapsförordet först från och med den dag då det ges in till Skatteverket. Detta innebär att ett äktenskapsförord som inte registrerats hos Skatteverket och ligger hemma i byrålådan inte har giltighet mellan makarna i händelse av skilsmässa. Äktenskapsförordet måste registreras.

Ovan angavs att huvudregeln är att makarna själva förfogar över sin egendom. Med det antyddes också att huvudregler ofta har undantag. Detta gäller särskilt fast egendom och i viss mån bostadsrätter. Reglerna tar huvudsakligen sikte på makarnas gemensamma bostad men gäller även annan fast egendom.

Med makars gemensamma bostad avses i äktenskapsbalken:

  • fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad inom egendomen som är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,
  • fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som makarna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,
  • byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som makarnas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål,
  • byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:614), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet träffades var avsedd att bli makarnas gemensamma hem och att innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Huvudregeln är att vardera make äger förfoga över sin egendom, vilket innebär rätt att bruka, sälja, hyra ut, pantsätta eller vidta annan åtgärd. Från huvudregeln finns som nämnts vissa undantag, däribland att en make, inte utan den andra makens samtycke, får;

  1. avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad,
  2. avhända sig, pantsätta, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta annan egendom som utgör makarnas gemensamma bostad (t.ex. bostadsrätt), eller
  3. avhända sig eller pantsätta makarnas gemensamma bohag.

Vad som anges ovan gäller inte bostad eller bohag som är den ena makens enskilda egendom enligt 2 § första stycket 2-4 (se ovan). Detta innebär att förbudet att förfoga över egendomen även gäller sådan egendom som gjorts enskild genom äktenskapsförord (se punkt 1 i § 2) om den utgör gemensam bostad.

En make får inte heller utan den andra makens samtycke avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad, om egendomen är giftorättsgods. Detta gäller dock ej, om mål om äktenskapsskillnad pågår och maken har förvärvat egendomen efter det att talan om äktenskapsskillnad väcktes.

Slutsatsen av detta är alltså att sådan egendom som inte är gemensam bostad och som gjorts till enskild egendom kan intecknas och därmed pantsättas av äkta make utan samtycke. Vidare betyder det att egendom som förvärvats efter det att talan om äktenskapsskillnad väcktes får pantsättas utan samtycke under förutsättning att det ej är parets gemensamma bostad. En ytterligare viktig slutsats av lagstiftningen är att redan uttagna pantbrev i fast egendom alltid kan pantsättas av den lagfarna äkta maken.

Ett samtycke från äkta make till avhändelse av eller inteckning i fast egendom skall lämnas skriftligen.

I det fall en make, utan erforderligt samtycke, vidtagit åtgärder i strid med reglerna som beskrivits ovan uppkommer naturligen frågan om vilken rättsföljd detta får. I det fall en make exempelvis sålt fast egendom som utgör giftorättsgods, är ett krav för att köparen ska kunna erhålla lagfart att samtycke erhålls. Detta framgår av jordabalk (1970:994) 20 kap. 7 §, sjunde punkten. Vidare anges i ÄktB 7 kap. 9 § att om en make utan erforderligt samtycke eller tillstånd har avhänt sig eller till nackdel för den andra maken upplåtit nyttjanderätt till egendom, skall domstolen på talan av denne förklara att rättshandlingen är ogiltig och att egendomen skall återgå.

Enligt ovan angivet lagrum i ÄktB omfattas inte pantsättning av annan egendom än gemensamt bohag, vilket motsatsvis betyder att sådan annan pantsättning inte drabbas av ogiltighet trots att samtycke saknas. Detta har klarlagts av Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1995 s. 478, vari anges;

”En make eller sambo får enligt 7 kap 5 § 2 ÄktB och 17 § 1 st sambolagen inte utan den andras samtycke eller domstols tillstånd pantsätta bostadsrätt, om den till denna knutna lägenheten utgör makarnas eller sambornas gemensamma bostad, och detta förbud är tillämpligt också på pantsättning av en andel av bostadsrätten. För fall då pantsättning äger rum i strid med förbudet anvisar emellertid varken äktenskapsbalken eller sambolagen någon väg för den andra maken eller sambon att få pantsättningen ogiltigförklarad (jfr Tottie, Äktenskapsbalken och promulgationslag mm, s 199).”

När ett äktenskap upplöses, ska makarnas egendom fördelas mellan dem genom bodelning. Bodelning behövs dock inte, om makarna har endast enskild egendom och ingen av dem begär att få överta bostad eller bohag från den andra maken. I regel ska alltså bodelning ske när ett äktenskap upplöses genom äktenskapsskillnad. Kravet på bodelning utgår som huvudregel om makarna endast har enskild egendom. Inte heller detta gäller utan undantag. I det fall att makarna endast har enskild egendom kvarstår trots vad som angivits som huvudregel i vissa fall en rätt för den make som bäst behöver den gemensamma bostaden att överta denna enligt 11 kap. 8 § ÄktB. Om sådant övertagande begärs ska bodelning alltså ske. Om makarna således endast haft enskild egendom och den ena maken vill låta inteckna fast egendom kan det bli svårigheter att veta om bodelning ändå ska ske med hänvisning till reglerna om rätt till övertagande av bostad.

Bodelningen görs av makarna tillsammans. Ofta är det lämpligt att ta hjälp av juridiskt ombud när en bodelning ska göras. När parterna är överens om bodelningen ska det upprättas en handling som skrivs under av dem båda. Handlingen benämns oftast ”Bodelningsavtal”. Bodelningsavtalet registreras emellertid inte någonstans, varför det kan vara svårt att veta om bodelning verkligen skett då det lämnar utrymme för falska handlingar. Vill man försäkra sig om hur det förhåller sig är det lämpligt att kontrollera med före detta make att bodelning verkligen skett eller att inga anspråk kvarstår (exempelvis rätt att överta bostad).

I ÄktB finns också en reglering som anger att makar inför en omedelbart förestående äktenskapsskillnad får avtala om den kommande bodelningen eller om annat som har samband med denna. Detta kallas för föravtal. Över föravtalet ska upprättas en handling som undertecknas av makarna. Avtal som makar i annat fall har ingått om kommande bodelning är utan verkan, om det inte utgör äktenskapsförord. Detta gör givetvis att det kan uppkomma många tveksamheter och gränsdragningsproblematik exempelvis rörande avtal om kommande bodelning som träffats för lång tid före äktenskapsskillnaden eller avtal som till sitt innehåll är likt ett äktenskapsförord men inte registrerat.

Vad gäller mellan sambor?

Regleringen för personer som stadigvarande sammanbor i ett parförhållande och har gemensamt hushåll, så kallade sambor, liknar i mångt och mycket reglerna för äkta makar när det kommer till inskränkningar att förfoga över det gemensamma hemmet.

En utgångspunkt vid samboförhållande är att vardera sambon fritt förfogar över sina tillgångar. I sambolagen (2003:376) regleras endast sambors gemensamma bostad och bohag. Samboegendom utgörs av sambors gemensamma bostad och bohag (se 3 §), om egendomen förvärvats för gemensam användning och inte annat följer av 4 § (se nedan om vissa fång) eller 9 § (samboavtal).

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag (sambolagen 5 §), om inte annat följer av 7 § (vari anges att egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål undantas från gemensam bostad och bohag);

  1. fast egendom som samborna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad inom egendomen som är avsedd som sambornas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,
  2. fast egendom som samborna eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som samborna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambornas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,
  3. byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som sambornas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål och
  4. byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:614), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet träffades var avsedd att bli sambornas gemensamma hem och att innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Samborna får i en av dem undertecknad handling anmäla till inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomträtt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.

Det som angivits ovan innebär alltså att sambornas gemensamma bostad inte nödvändigtvis behöver vara förvärvad för gemensamt bruk. Det räcker alltså med att egendomen innehas huvudsakligen för ändamålet att samborna ska bo där. En bostad kan alltså utgöra gemensam bostad utan att den ska ingå i bodelning i händelse av att samborna separerar.

I samboegendomen ingår inte (sambolagen 4 §) heller;

  1. egendom som en sambo har fått i gåva av någon annan än den andra sambon med det villkoret att egendomen skall vara mottagarens enskilda,
  2. egendom som en sambo har erhållit genom testamente med det villkoret att egendomen skall vara mottagarens enskilda,
  3. egendom som en sambo har ärvt och som enligt testamente av arvlåtaren skall vara mottagarens enskilda och
  4. vad som har trätt i stället för egendom som avses i 1-3, om inte annat har föreskrivits genom den rättshandling på grund av vilken egendomen är enskild.

Detta innebär att egendom som förvärvats för gemensamt bruk men som erhållits genom något av fången som anges i föregående stycke inte anses utgöra samboegendom. Det innebär även att förvärvet av egendomen ska ha skett för sambornas gemensamma användning för att sambolagens regler kring bodelning ska kunna tillämpas på egendomen. Egendom som en sambo innehaft före samboförhållandets inledande ingår därför normalt inte i samboegendomen även om gränsdragningsproblematik givetvis kan uppstå.

Liksom vad som gäller mellan makar så kan en sambo i vissa fall få överta bostad (se 22 § om hyres- och bostadsrätt) och då gäller vissa inskränkningar i förfoganderätten även om bostaden inte utgör samboegendom (det vill säga att den har anskaffats för att utgöra gemensam bostad inom ramen för samboförhållandet).

Från huvudregeln att vardera sambon fritt förfogar över sin egendom finns det som antytts ovan en del undantag. Dessa undantag anges i sambolagens 23 §, vari anges att:

En sambo får inte utan den andra sambons samtycke;

  1. avhända sig, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta en bostad som utgör samboegendom eller som den andra sambon kan få rätt att överta enligt 22 § (gäller hyres- eller bostadsrätt),
  2. låta inteckna fast egendom eller tomträtt där det finns en bostad som utgör samboegendom,
  3. pantsätta annan egendom som innefattar en bostad som utgör samboegendom eller en bostad som den andra sambon kan få rätt att överta enligt 22 § eller
  4. avhända sig eller pantsätta bohag som utgör samboegendom.

Det centrala för att förfogandeinskränkningar ska göra sig gällande är således att egendomen utgör samboegendom.

Samtycke till avhändelse av eller inteckning i fast egendom eller tomträtt skall lämnas skriftligen. Eftersom det föreligger ett skriftlighetskrav innebär det att det måste upprättas en skriftlig handling som skrivs under av den sambon som lämnar medgivandet.

Observera dock att det, liksom angivits ovan, inte är en ogiltighetsgrund i det fall den ena sambon utan erforderligt samtycke pantsatt en bostadsrätt. I det fall inteckning av fast egendom som utgör samboegendom skett utan erforderligt samtycke finns inte heller möjlighet att ogiltigförklara pantsättningen. Detta gör att det är viktigt för en sambo som vill skydda sin rätt att tillse att det antecknas hos inskrivningsmyndigheten att en viss bostad i fast egendom utgör gemensam bostad. Detta stoppar i sådant fall möjligheten för den andra sambon att utta inteckningar utan samtycke.

Sambor kan även avtala att sambolagens regler om bodelning inte ska gälla dem emellan eller att viss egendom inte ska ingå i bodelningen (se härom sambolagen 9 §). Ett sådant avtal ska upprättas skriftligen och undertecknas av samborna. Samboavtal upprättas ibland med mer omfattande innehåll än som förutsätts i sambolagen. Rättsverkan av sådana mer omfattande avtal är omtvistat och detta ämne utvecklas inte närmare här. Ett samboavtal kan alltså innebära att även en bostad som anskaffats av den ena sambon för att samborna ska bo i den ändå på grund av ett samboavtal kan anses inte utgöra samboegendom. I sådana fall krävs alltså inte samtycke från den andra sambon enligt 23 §.

Avslutande kommentarer

Reglerna kring makars och sambors fasta egendom och bostadsrätter är komplicerade och vad som gäller i ett enskilt fall kräver i vissa fall utredning både kring förekomsten av äktenskapsförord eller samboavtal samt utredning om huruvida bodelningsavtal upprättats eller om bodelning är eller inte är nödvändigt.

Om ni har några frågor kring pantsättningar så är ni välkomna att höra av er till någon av våra jurister eller lånehandläggare som kan hjälpa er att svara på era frågor.

 

OBS! Innehållet i artikeln utgör inte juridisk rådgivning som läsaren har rätt att förlita sig på utan ska enbart ses som allmän vägledning.

Pantsättning fast egendom
IMH Finans logo
IMH Finans key

Kontakta oss

IMH Finans logo
IMH Finans logo

Låneansökan

Fyll i och skicka in ansökan så går våra medarbetare igenom den direkt och återkopplar till dig inom kort med hur vi kan gå vidare.

Ring upp mig

Skicka oss ditt nummer så ringer vi upp dig så snart vi kan.