Vad är syftet med pantsättning?

När någon pantsätter egendom till en långivare innebär det att egendomen ställs som säkerhet för lånet. Enkelt uttryckt så tillfaller rätten till den pantsatta egendomen långivaren för det fall att låntagaren inte betalar i enlighet med de villkor som gäller för krediten. Även lös egendom kan pantsättas, t.ex. smycken eller bilar. När det gäller pantsättning av lös egendom (dvs. saker, inte fastigheter) är att långivaren måste få egendomen till sig fysiskt för att få rätt i panten. De flesta har nog sett eller hört talas om pantbanker där privatpersoner kan gå in och pantsätta sin klocka för att få ut pengar i stället. Personen får då ett kvitto som gör att den inom en viss tid kan komma tillbaka och hämta ut klockan genom att betala tillbaka pengarna med överenskommen ränta. Hämtas inte klockan ut tillfaller den pantbanken som säljer den till marknadspris.

När det kommer till fastigheter och bostadsrätter är det av förklarliga skäl inte möjligt att rent fysiskt ta besittning över egendomen. Det hade kunnat tänkas att ägaren i stället fick överlämna nycklarna till eventuella byggnader – men det hade varit väldigt opraktiskt att inte kunna använda sin bostad när den är belånad. Det finns därför speciella regler kring pantsättning av sådan egendom.

Pantsättning i fastigheter

Hur pantsättningen fungerar

Vid pantsättning i fastigheter tas en inteckning ut i fastigheten. Som bevis för inteckningen utfärdas ett pantbrev som kan vara antingen digitalt eller fysiskt. För att kunna hantera digitala pantbrev måste panthavaren ha tillgång till pantsystemet. Dessa begrepp används ofta synonymt, så när en långivare säger att den behöver ta ut en ny inteckning i fastigheten innebär det alltså att den vill skapa ett pantbrev som den kan ta som pant. Vi använder begreppet pantbrev i det följande för att underlätta förståelsen. Pantbrev kan uppgå till olika belopp och får då ett inomläge. För att illustrera hur pantsättningen fungerar ger vi ett exempel.

Fastighetsägaren Ove äger sedan en period tillbaka fastigheten Stockholm Klubban 1 som värderas till ca 3 000 000 kr. Taxeringsvärdet uppgår till 2 400 000 kr. Fastigheten har inga pantbrev och då Ove är i behov av pengar bestämmer han sig för att belåna fastigheten. Inledningsvis behöver Ove bara låna 1 000 000 kr, så till långivaren pantsätter han ett blivande pantbrev om 1 000 000 kr inom 1 000 000 kr i fastigheten. Detta pantbrev får pantbrevsnummer 1 och har den bästa rätten till fastigheten, även kallat ”bottenpant”. På pantbrevet utgår stämpelskatt om 2 % av pantbrevsbeloppet och 375 kr i avgift för pantbrevet som betalas till lantmäteriet.

När Ove en kort period senare behöver låna ytterligare 2 000 000 kr, vilket han gör hos en ny långivare, pantsätter han ett nytt pantbrev om 2 000 000 kr inom 3 000 000 kr. Pantbrevets rätt i fastigheten startar alltså vid 1 000 000 kr och går upp till 3 000 000 kr, vilket kallas för pantbrevets inomläge. På det nya pantbrevet utgår ytterligare stämpelskatt om 2 % på 2 000 000 kr (dvs. på pantbrevsbeloppet) och 375 kr i avgift. Pantbrevet får pantbrevsnummer 2 och har den näst bästa rätten till fastigheten.

Saker och ting går inte som planerat för Ove som inte klarar av att betala räntorna och efter en period blir krediterna uppsagda. Det slutar med att pantbreven blir utmätta för långivarnas skulder och Kronofogden inleder ett försäljningsärende. Vid auktionen landar det sista budet på 2 500 000 kr, vilket sökanden i målet och Kronofogden accepterar. Vid fördelningen av köpeskillingen ska först Kronofogden få ersättning för sina kostnader. Kronofogden har alltid en värderingskostnad, i exemplet uppgår det för enkelhetens skull till 6 000 kr. Sedan tar Kronofogden en förberedelseavgift som uppgår till 1 % av taxeringsvärdet, i exemplet blir det alltså 24 000 kr. När egendomen är såld uttas även en försäljningsavgift som uppgår till 2 % av taxeringsvärdet, dvs. 48 000 kr i detta ärende. Kronofogdens sammanlagda kostnader uppgår till 78 000 kr.

Därefter är det dags för långivarna att få betalt. Långivare nr 1 har rätt till de första 1 000 000 kr som kommer efter kronofogdens 78 000 kr. Långivare 1s fordran är inte amorterad utan kapitalbeloppet uppgår fortfarande till 1 000 000 kr. Utöver kapitalbeloppet har långivare 1 också obetald ränta på 150 000 kr. Eftersom långivare 1s pantbrev uppgår till 1 000 000 kr täcker inte pantbrevet hela långivare 1s fordran inklusive räntan. I sådana fall har långivare rätt till pantbrevstillägg enligt 6 kap. 3 § 1 st. jordabalken (1970:994) (”JB”).

Det finns ett fast tillägg på 15 % av pantbrevsbeloppet och ett rörligt tillägg som, om det fasta tillägget inte räcker för att täcka fordran, beräknas utifrån hur länge fastigheten varit utmätt. För enkelhets skull så uppgår den obetalda räntan på dagen som köpeskillingen fördelas till exakt 15 % av pantbrevsbeloppet, dvs. 150 000 kr. När kronofogden och långivare nr 1 fått betalt har 1 228 000 kr av köpeskillingen fördelats.

Kvar till långivare nr 2 finns då 1 272 000 kr, vilket innebär att långivare nr 2 inte får full täckning för kapitalskulden och inte någon ränteersättning alls. Beroende på situationen kan långivare nr 2 ha vetorätt mot budet eller överklaga om långivare 2 anser att försäljningspriset var oskäligt lågt. I exemplet inser långivare nr 2 dock att fastigheten sannolikt aldrig kommer att säljas till ett högre pris än 2 500 000 kr och att det är bättre rent ekonomiskt att ta emot 1 272 000 kr nu än att överklaga och dra ut på tiden. Långivare nr 2 kommer fortsatt ha en fordran på Ove, men den har inte längre säkerhet i fastigheten Stockholm Klubban 1.

En vanlig missuppfattning om pantbrev är att de bara finns så länge de är belånade. Missuppfattningarna kan bland annat leda till att köpare av fastigheter tror att det är dåligt att de köper en fastighet med pantbrev eftersom de inte då kan vara trygga med att fastigheten inte är belånad. Vissa av våra kunder tror också att vi kommer att ta bort pantbreven när lånet som de är pantsatt för löses, vilket inte är fallet. Det går såklart att döda pantbreven, men då går fastighetsägaren miste om det värde som pantbreven tillför fastigheten eftersom ny stämpelskatt (2%) i så fall behöver betalas om ett nytt lån ska tas med nya pantbrev. I stället släpper vi pantbreven till det så kallade ägararkivet, där pantbreven enligt lag om pantbrevregister anses tillhöra fastighetsägaren enligt 4 § lag om pantbrevsregister (1994:448). När pantbreven ligger i ägararkivet är de fria för nya långivare att ta över om pantbreven pantsätts för fordringar till långivaren.

Leveransförbindelser

En annan vanlig situation är att en långivare ska överta pantbrev från en annan långivare. Exempelvis sker detta ofta när en bostadsfastighet säljs. Säljaren har sitt bolån som pantbreven är pantsatta för och köparen ska genom att uppta sitt bolån lösa säljarens bolån och pantsätta pantbreven för sitt nya lån. För att den nya långivaren ska vara trygg med att betala ut pengarna brukar då den befintliga långivaren ställa ut en s.k. leveransförbindelse. I leveransförbindelsen utfäster den befintliga långivaren att denne, mot betalning av ett visst belopp, kommer att släppa pantbreven i fastigheten. Den nya långivaren kan då känna sig trygg med att den kommer att få ta över de aktuella pantbreven när den erlagt betalning med det angivna beloppet, så att det inte framkommer att pantbreven är pantsatta för något mer lån eller förbindelse, eller att någon annan långivare har andrahandspant i pantbreven som även kallas för överhypotek.

Överhypotek

När en långivare tar pant i ett överhypotek så innebär det att långivaren tar pant i det eventuella övervärde som kan finnas i ett pantbrev. Som exempel så kan en långivare ha lånat ut 1 000 000 kr till en låntagare och tar pant i ett pantbrev på 1 000 000 kr. Låntagaren har sedan amorterat skulden till 800 000 kr. Förutsatt att låntagaren inte har obetalda räntor vid en exekutiv försäljning så finns det då 200 000 kr som långivaren inte kommer ta i anspråk. Om det inte är belånat kan det utrymmet, det s.k. ägarhypoteket, utmätas för låntagarens andra fordringar. När en annan långivare tar pant i överhypoteket innebär det att den långivaren får rätten till det övervärdet. Skulle låntagaren helt amortera ner skulden får den senare långivaren i stället rätten till hela pantbrevet.

Eftersom pantsystemet idag inte har någon funktion som gör det möjligt för en långivare att ta överhypoteket i systemet fungerar den pantsättningen annorlunda. Den nya långivaren får då, för att få sin rätt till panten skyddad, meddela den som har den ursprungliga panten i pantbrevet att överhypoteket är pantsatt till den nya långivaren. Den ursprungliga långivaren får då inte släppa pantbrevet till någon annan än den nya långivaren utan den nya långivarens medgivande.

Kort om pantbrevsregistret

Eftersom det finns ett centralt register över pantbrev så finns det också möjlighet för exempelvis långivare att se hur många pantbrev som finns uttagna i en fastighet, vilka belopp som pantbreven uppgår till och om pantbreven är digitala eller fysiska. Denna information framgår nämligen av fastighetsregisterutdrag. Det är dock inte möjligt att se vem som innehar pantbreven, den informationen kan endast fastighetsägaren själv begära att få ut från Lantmäteriet. De aktörer som har tillgång till pantsystemet kan dock se om pantbreven innehas av någon eller om de är ägarregistrerade.

Pantsättning i bostadsrätter

Systemet kring pantsättning skiljer sig helt när det kommer till bostadsrätter. Det går inte att ta ut pantbrev i bostadsrätter och det finns inte heller något pantsystem som hanterar panterna. Frågan om att skapa ett sådant pantsystem för bostadsrätter är dock under diskussion, något som vi berört i en tidigare artikel som ni hittar här.

Eftersom det inte finns något centralt register finns det inte heller möjlighet för långivare med flera att hämta motsvarande handlingar som fastighetsregisterutdrag för att kontrollera eventuella pantsättningar. Ansvaret ligger här i stället på bostadsrättsföreningens styrelse. Enligt 9 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614) ska styrelsen föra förteckning över de lägenheter som är upplåtna i föreningen. Enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen ska lägenhetsförteckningen bl.a. innehålla viss information om lägenheten och bostadsrättshavarens namn. Vidare anger tredje stycket i samma lagrum att en förening genast ska anteckna i lägenhetsregistret om föreningen underrättas om att en bostadsrätt pantsätts eller om någon uppgift ändras. En bostadsrättshavare har rätten att begära ett utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande sin bostadsrätt enligt 9 kap. 11 § bostadsrättslagen, som då även ska innehålla datumet för dagen som utdraget utfärdats. Styrelsens ansvar här är strikt då det är belagt med bötesstraff att inte föra lägenhetsförteckning eller att lämna oriktig eller vilseledande uppgift i ett lägenhetsregisterutdrag enligt 10 kap. 3 § 6 p. bostadsrättslagen.

När en långivare ska ge ut ett lån med pant i bostadsrätt kräver långivaren därför att få ta del av lägenhetsregisterutdraget för att kunna se om det finns några andra inskrivna panthavare. Om det inte finns någon inskriven panthavare finns det inga större problem – kanske vill långivaren ta del av ett uppdaterat lägenhetsregisterutdrag eller bli inskriven som panthavare innan utbetalning för att se att ingen annan antecknats som panthavare. Bästa rätt till panten ges nämligen till den som först skrivits in som panthavare, oavsett när pantsättningsavtalet är underskrivet.

Föreställ dig att en låntagare upptar ett lån som denne pantsätter sin bostadsrätt för. Av någon anledning underrättar inte långivaren bostadsrättsföreningen om pantsättningen, så när låntagaren ansöker om ett lån hos en annan långivare två veckor senare ser det ut som att bostadsrätten inte har pantsatts för något lån. Långivare nr 2 ger därför ut lånet och underrättar omgående bostadsrättsföreningen som för in långivare nr 2 som panthavare i lägenhetsregistret. När långivare 1 ytterligare en vecka senare väl underrättar bostadsrättsföreningen kommer långivare 1 skrivas in som panthavare efter långivare 2, trots att långivare 1 gav ut sitt lån först. Det kanske kan verka vara märkligt, men det är nödvändigt att långivare kan förlita sig på att det inte kommer något gammalt lån från ingenstans som får bättre rätt till panten. Ansvaret ligger helt enkelt på långivarna att underrätta föreningen för att säkra sin pant.

Om det finns en, eller flera, inskrivna panthavare får detta betydelse för den nya långivaren. Detta beror på att en pant i bostadsrätt inte är beloppsbegränsad på samma sätt som ett pantbrev i en fastighet. I stället gäller att den som är först inskriven som panthavare har rätt att få sina fordringar täckta vid en eventuell försäljning före den som är antecknad som panthavare efter, utan att vara begränsad i som panthavaren blir till pantbrevsbeloppet med pantbrevstillägg som i en fastighet. I dessa fall behöver den nya långivaren därför inhämta uppgifter om den befintliga skuldens storlek, både kapitalbeloppet och eventuell obetald ränta, för att få en ungefärlig uppskattning på hur mycket belåningsutrymme det finns kvar på bostadsrätten innan den är fullbelånad.

Bedömningen blir dock svårare i dessa fall eftersom ”värdet” för långivare nr 2 ökar om låntagaren amorterar på det första lånet och betalar räntor i tid. Men om låntagaren i stället missköter krediten minskar värdet för långivare nr 2 eftersom det då tillkommer ränta, dröjsmålsränta och andra kostnader (t.ex. inkassokostnader, kostnader för att driva ärendet hos Kronofogden) som långivare nr 1 har i anledning av krediten.

När lånen som bostadsrätten är pantsatta för är lösta får långivaren, i stället för att släppa panten i pantsystemet som vid fastighetspant, meddela bostadsrättsföreningen att pantsättningen har upphört och bostadsrättsföreningen får då ta bort anteckningen. Vid bostadsrättsöverlåtelser ansvarar mäklaren (förutsatt att det finns en mäklare involverad, vilket många banker föredrar) för att inhämta skulduppgifterna från de befintliga panthavarna och instruerar de nya långivarna att lösa de befintliga skulderna. Bostadsrättsföreningen underrättas sedan av säljarens bank att deras anteckning om pant ska tas bort och köparens bank meddelar att de har tagit pant i bostadsrätten. De flesta bostadsrättsföreningar tar ut en avgift från köparen för att föra in anteckningen om pantsättning, en s.k. pantsättningsavgift som enligt praxis bör uppgå till max 1 % av prisbasbeloppet.

Avslutande ord

Det finns många saker att ta hänsyn till vid pantsättning av fastigheter och bostadsrätter. Utöver det som nämnts ovan har IMH Finans tidigare skrivit en artikel om vad som gäller vid pantsättning om pantsättaren är gift, sambo, skild eller separerad. Den artikeln hittar ni här.

Om ni behöver råd eller har frågor om vilken egendom som ni kan pantsätta är ni välkomna att höra av er till någon av våra jurister eller lånehandläggare som kan hjälpa er att svara på era frågor.

OBS!!! Innehållet i artikeln utgör inte juridisk rådgivning som läsaren har rätt att förlita sig på utan ska enbart ses som allmän vägledning och översiktlig beskrivning av processen.