På uppdrag av EU-kommissionen utförde Världsbanken nyligen en jämförelse av EU-ländernas fastighetsregistrering. Resultatet visade att den svenska fastighetsregistreringen, för att registrera bland annat ägarändringar, är en av de snabbaste, rättssäkraste och effektivaste. Själva fastighetsregistret, som innehåller information om fastigheterna, i sig bedömdes även det som högkvalitativt och faktiskt ett av de bästa i världen. Det finns även ett förslag på att skapa ett liknande register för bostadsrätter. Den som någon gång tagit ett lån med fastighetspant kan ha hört långivaren prata om att viss information har framgått av ett utdrag från fastighetsregistret, men det är inte så många som faktiskt själv tittat på ett sådant utdrag. Nedan har vi därför överskådligt beskrivit vad registerutdragen visar ihop med information om det föreslagna bostadsrättsregistret.
Den svenska fastighetsregistreringen och fastighetsregistret
När en fastighet säljs skickar köparna in en lagfartsansökan till lantmäteriet, det vill säga en ansökan om att bli registrerad som ägare till fastigheten, ihop med köpehandlingen i original. Detta ska enligt 20 kap. 2 § jordabalken (1970:994) ske inom tre månader från förvärvet. Lagfartansökan hanteras av fastighetsinskrivningen som är en avdelning hos lantmäteriet som. Utöver lagfartsfrågor ansvarar de för inteckningar, som i vardagligt tal kallas för pantbrev. Om allt blivit rätt skött beviljas sedan lagfarten så att köparen blir den offentliga ägaren av fastigheten. Skulle det vara något särskilt med lagfarten eller lagfartsansökan skrivs det in en anteckning. Det kan röra sig om att det finns förbehåll i köpehandlingen som begränsar hur köparen får sälja eller pantsätta fastigheten, att det har blivit en tvist om lagfarten eller att något saknades vid ansökan (typiskt att köparen missat att skicka med köpehandlingen i original). I fastighetsregisterutdraget syns då att det finns en anteckning, lagfartstvist eller förbehåll så det är möjligt att ringa till lantmäteriet och få information om vad det gällde.
I samband med att lagfart beviljas fattas även beslut om stämpelskatt. Som utgångspunkt beräknas stämpelskatten på det högre värdet av köpeskillingen och det föregående årets taxeringsvärde. Stämpelskatten uppgår för privatpersoner, bostadsrättsföreningar och kommuner till 1,5 % och för juridiska personer 4,25 %. Stämpelskatt utgår även vid uttag av nya inteckningar i fastigheter. Om din fastighet saknar taxeringsvärde, eller om den ska överlåtas genom arv, gåva eller bodelning, finns mer information och möjlighet att räkna ut stämpelskatten på lantmäteriets hemsida.
När fastighetsinskrivningen skrivit in den nya ägaren som lagfaren ägare av fastigheten framgår det i registret. I stora drag framgår följande information av fastighetsregistret:
Dessutom framgår det om det finns något ärende om lagfart eller fastighetsrättsliga åtgärder inneliggande hos lantmäteriet, så om någon skickat in en lagfartsansökan går det att ringa lantmäteriet och få information även om det.
Om du undrar över vad en avstyckning eller inteckning/saminteckning är för något kan du läsa IMHs tidigare artikel ”Avstyckning av fastighet och särskilt om saminteckningar”.
Kort om Världsbankens undersökning
Jämförelsen som Världsbanken utförde berörde fem områden; fastighetsregistrering, nyetablering av företag, bygglov, elanslutning och kommersiella tvister. Den svenska fastighetsregistreringen utmärkte sig med att vara en av de snabbaste processerna för att registrera fastighetsöverlåtelser, endast fyra EU-länder (Holland, Danmark, Litauen och Cypern) har kortare handläggningstid. Även våra skatter och avgifter för lagfart var lägre och handläggningstiderna kortare än för de allra flesta länderna inom EU. Det faktum att fastighetsregistreringen sker på nationell nivå, i stället för på lokal nivå som vissa har, framhölls som något positivt. Men själva fastighetsregistret var det som alldeles särskilt stack ut då det ansågs hålla mycket högnivå. Världsbanken använder en gradering kallad ”quality of land administration index”, och Sveriges fastighetsregister fick i det ett värde på 28 av maximalt 30. Det placerar registret i den absoluta världstoppen.
Vissa utvecklingsområden identifierades dock. Bland annat har vissa länder en särskild instans som Sverige saknar, den ger information till allmänheten om hur ett klagomål kommer att tas emot, behandlas och lösas. Därtill tar fastighetstvister som hamnar i domstol längre tid att lösa i Sverige än i flera av de andra länderna. I Sverige tar sådana tvister oftast ett till två år att lösa, medan många andra normalt löser dem inom ett år. Sveriges resultat i jämförelsen finns att läsa här.
Bostadsrättsregistret
Fastighetsregistret med dess tydliga information innebär en stor trygghet för både fastighetsköpare och panthavare, bland annat eftersom det är möjligt att med hyfsat stor säkerhet ta reda på vem som faktiskt äger fastigheten. Undantaget är om någon köpt fastigheten men inte ännu skickat in sin lagfartsansökan. Men en stor del av Sveriges befolkning bor inte i fastigheter utan i bostadsrätter, varför en motsvarande trygghet kan vara önskvärd för dem. I somras överlämnades en utredning i frågan till Regeringen kallad Ett register för alla bostadsrätter (SOU 2022:39). Registret skulle kunna motverka de problemområdena om utredningen identifierade kring bostadsrätter.
Det ena är att det skulle medföra en öppenhet som motverkar ”dolda panter”, då en pantsättning av en bostadsrätt måste meddelas till bostadsrättsföreningens styrelse och antecknas i lägenhetsförteckningen för att vara fullt ut gällande. Om detta missas kan en bostadsrätt vara pantsatt för en eller flera skulder utan att det går att ta reda på. Det andra är att motverka kriminalitet, då bostadsrätter som inte existerar används för att tvätta pengar eller som folkbokföring. Med ett fullständigt register skulle det bli svårare att ”låtsas” ha sålt en bostadsrätt eller att bokföra sig på en plats som inte finns. Det förekommer även bedrägerier där folk pantsätter bostadsrätter som inte finns, baserat på förfalskade dokument.
Registret skulle även kunna innebära en förenkling i handläggningsprocessen. Vid pantsättning av bostadsrätter ska i dagsläget som sagt bostadsrättsföreningens styrelse underrättas. Många bostadsrättsföreningar har dessutom anlitat förvaltare som ska sköta sådana saker åt dem. Detta kan innebära en tidskrävande process att få kontakt med rätt person och få pantsättningen antecknad på rätt sätt i lägenhetsförteckningen. Med ett offentligt register kan sådana processer förenklas, likt det gjort för pantsättning av fastigheter.
För många enskilda bostadsrättsägaren finns även en bonus med i förslaget, då det innebär att bostadsrättsföreningarna inte längre skulle kunna ta ut någon pantsättningsavgift för att anteckna pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Inte alla, men många, bostadsrättsföreningar tar nämligen ut en avgift för att anteckna pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Den avgiften överstiger många gånger den avgift som lantmäteriet tar ut för registrering av pant i fastighet i deras system.
Förslaget var att den nya lagen för att reglera bostadsrättsregistret ska träda i kraft den 1 juli 2024 och att registret ska tillämpas fullt ut från och med den 1 juli 2025. Ansvariga för registret föreslås bli lantmäteriet, som är positiva till förslaget men uppskattar att det kommer ta ca tre till fem år för att få registret på plats.
Avslutande ord
De anställda på IMH upplever fastighetsregistret gör stora mängder information om fastigheter lättillgängligt och lättarbetat. Det går snabbt att kolla upp vem som äger en fastighet, om det blivit en tvist av lagfartsansökan, vilka inteckningar som finns eller annan information om taxering eller detaljplan som är relevant i det aktuella fallet. Registret ger en trygghet, men kan även vara till hjälp för en fastighetsägare för att kontrollera exakt vilka inteckningar/pantbrev som finns till vilka belopp, som annars kan vara svårt att hålla koll på egen hand. Det är en stor förmån för alla i landet att det även går att lita, nästan helt, på ett register när det gäller att den som säljer en fastighet är den faktiska ägaren. IMH ser gärna att ett bostadsrättsregister kommer på plats, även om det kommer att dröja många år så är det mycket välkommet.
Har du några frågor om hur du kan pantsätta din fastighet eller bostadsrätt, kontakta någon av våra jurister eller lånehandläggare.
OBS!!! Innehållet i artikeln utgör inte juridisk rådgivning som läsaren har rätt att förlita sig på utan ska enbart ses som allmän vägledning och översiktlig beskrivning av processen.
Skicka oss ditt nummer så ringer vi upp dig så snart vi kan.