När en fastighet avstyckas innebär det att en del av marken frånskiljs den ursprungliga fastigheten.  Den ursprungliga fastigheten kallas för stamfastigheten och den avstyckade delen kallas för styckningslott, som då blir en egen fastighet. Förfarandet skiljer sig något från klyvning av fastighet som innebär att en fastighet som ägs av flera parter delas mellan ägarna. Det senare leder till att den ursprungliga fastigheten upphör och alla klyvningslotter utgör nya fastigheter.

Avstyckning kan ske både om det är samma ägare i stamfastigheten och styckningslotten som när del av fastigheten överlåtits till annan ägare.

Om det är en del av en fastighet som överlåts är det ett villkor för köpets giltighet att ansökan om fastighetsbildning (dvs ansökan om avstyckning) sker inom sex månader från köpet. Missas den fristen så är köpet alltså inte längre giltigt, vilket framgår av 4 kap 7 § jordabalken (1970:994) (”JB”).

För att komplicera saken ytterligare gäller att om köp av del av fastighet ej uppställer som villkor att fastigheten ska utbrytas genom fastighetsbildning så kommer hela fastigheten att samägas av säljaren och köparen, se härom 4 kap 8 § JB. Det är alltså viktigt att köpehandlingen upptar villkor om utbrytning (avstyckning) för att undvika denna oönskade konsekvens.

Inför lantmäteriförrättningen

Innan en ansökan om avstyckning skickas in bör vissa grundförutsättningar för regleringen ses över.

Om det finns en detaljplan för området bör eventuella begränsningar i tomtstorlek eller användningsområde för marken kontrolleras. Exempelvis kan det finnas krav på minsta storlek för fastigheter i vissa områden. Man bör alltså kontrollera så att varken stamfastigheten eller styckningslotten blir för liten efter avstyckningen.

Därtill är det klokt att se över om den avsedda användningen av styckningslotten överensstämmer med eventuellt befintlig detaljplan och att det exempelvis är möjligt att få bygglov för det planerade ändamålet.

Vidare är det bra att kontrollera om det finns arbete med en kommande ny detaljplan för området, då detta kan sätta stopp eller fördröja för bygglov i enlighet med den befintliga detaljplanen, se 9 kap. 28 § plan- och bygglagen (2010:900). Information om pågående detaljplaner finns att hämta hos den aktuella kommunen.

Saknas detaljplan finns möjligheten att ansöka om bygglov, alternativt förhandsbesked avseende bygglov, hos kommunen för att se över om styckningslotten kommer kunna användas som planerat. Om området omfattas av strandskydd kan strandskyddsdispens i vissa fall beviljas av kommunen, 9 kap. 18 b § miljöbalken (1998:808).

Det finns även ekonomiska aspekter att beakta. Lantmäteriet tar ut en grundavgift för förrättningen och löpande taxa på tidsåtgång. Om avstyckningen sker i syfte att en annan person köper en del av fastigheten ska också stämpelskatt utgå i samband med sökande av lagfart. Stamfastigheten kan även få ändrat taxeringsvärde, vilket kan leda till skattemässiga konsekvenser.

Nyttjanderätter i lantmäteriförrättningar

I samband med en avstyckning bör man även se över eventuella servitut och andra nyttjanderätter. Om stamfastigheten exempelvis har servitut som belastar grannfastigheten om att använda grannfastighetens brygga och samma rättighet inte önskas för styckningslotten bör detta förtydligas i ansökan till Lantmäteriet.

Rättigheter som är nödvändiga för styckningslottens funktion måste dock överföras till styckningslotten. En sådan rättighet är till exempel vägrätt genom en annan fastighet när det är det enda rimliga sättet att ta sig till styckningslotten.

Liknande rättigheter kan även tillgodoses genom gemensamhetsanläggningar, som kan förvaltas genom en samfällighetsförening eller genom så kallad delägarförvaltning. I sådana fall kan andelstalen behöva justeras.

När en ansökan om avstyckning skickas in till Lantmäteriet initieras en förrättning där de ser över bland annat hur frågor som ovan angivits ska lösas. Om det finns särskilda önskemål om hur vissa saker ska regleras kan detta anges i ansökan. Det framgår av 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) att en ny- eller ombildad fastighet måste bli varaktig lämpad för sitt ändamål med en lämplig utformning och ha tillgång till behövliga vägar. Uppfylls inte dessa krav får fastighetsbildning inte ske.

Kort om inteckningar

När en inteckning tas ut i en fastighet så görs det till ett visst värde i en fastighet som sedermera kan ställas som säkerhet för ett lån. Lantmäteriet utfärdar då ett pantbrev som bevis för inteckningen, som både kan vara skriftligt eller digitalt.

Fastigheter kan även vara samintecknade, antingen till följd av en lantmäteriförrättning eller av en ansökan om att saminteckna dem. Om en fastighet inte är samintecknad är det inte möjligt att en inteckning avser fler fastigheter än den aktuella, och tvärt om kan en fastighet som är samintecknad inte få en separat inteckning. Följden av en saminteckning är exempelvis att huvudregeln är att en borgenär som har ett pantbrev i en fastighet som sedan avstyckas och således utgör en stamfastighet får panträtt även i styckningslotten eller styckningslotterna.

Hanteringen av inteckningar vid förrättningen och därefter

Om inget annat anges i ansökan eller inget önskemål framställs under förrättningen följer de befintliga inteckningarna med de nya fastigheterna (styckningslotterna) och dessa blir därmed samintecknade med stamfastigheten.

Ansökan kan innehålla ett önskemål om att så inte ska ske, och det finns även möjlighet att önska hur befintliga inteckningar ska fördelas mellan fastigheterna. Exempelvis kan sökanden begära att samtliga inteckningar stannar i stamfastigheten, eller att inteckning nr 1 ska stanna kvar medan inteckning nr 2 ska följa med en specifik styckningslott. Lantmäteriet behöver dock tillse att panthavare (borgenärerna) till fastigheten inte får sämre säkerhet och sådan panthavare behöver även lämna sina medgivanden för att inteckningarna inte ska avse samtliga fastigheter efter förrättningen.

För det fall att uppdelningen av inteckningar glöms bort vid förrättningen eller att fastigheten redan är samintecknad när fastigheten förvärvas måste en ansökan om relaxation eller dödning av pantbrev ske för att saminteckningen ska upphöra (och följaktligen att styckningslotterna inte längre är samintecknade med stamfastigheten).

Relaxation innebär att själva inteckningen finns kvar, men att en eller flera fastigheter inte längre omfattas av inteckningen. Man “relaxerar” styckningslotten eller styckningslotterna från saminteckningen.

Dödning av pantbrev innebär att pantbrevet och inteckningen upphör att finnas.

Både relaxation och dödning av pantbrev kräver medgivande från pantbrevens innehavare (i regel borgenärerna om sådana finns) och som utgångspunkt även fastighetsägarna till de andra samintecknade fastigheterna, 22 kap. 10–11 §§ JB.

Detta innebär att om en person förvärvar en samintecknad fastighet måste denna genomgå någon av de nämnda förfarandena för att kunna ta ut en ny inteckning i den ägda fastigheten (om det inte ska tas ut en ny saminteckning, som då kräver samtliga samintecknade fastigheters ägares samtycke om de ägs av olika personer). En förvärvare riskerar också att fastigheten (styckningslotten) tas i anspråk för annans skuld till följd av saminteckningen.

Fördelen med att ansöka om att inteckningarna ska fördelas vid förrättningen eller relaxation i stället för att döda inteckningen är att stämpelskatt inte utgår på nytt. För det fall att pantbrevet dödas och fastighetsägaren vill ta ut en ny inteckning kommer stämpelskatt utgå. Ett undantag rörande uttag av ny stämpelskatt finns om dödning och nyinteckning sker samtidigt. I detta fall uttas ingen ny stämpelskatt på de nya pantbreven.

Beroende på antalet fastigheter som ingår i saminteckningen, hur många fastigheter som relaxationen ska ske gentemot och belopp för de nya inteckningarna (som stämpelskatten beräknas på) kan det i vissa fall bli billigare att döda pantbreven som omfattas av saminteckning och samtidigt ansöka om uttag av nya pantbrev. Vilket alternativ som kostar minst går att stämma av med Lantmäteriet.

Det finns även en tidsmässig fördel att behandla avstyckning och inteckningar i samma förrättning. Om allt behandlas i samma ansökan är allt utrett när de nya fastigheterna bildas, i stället för att en handläggare först utreder avstyckningsfrågan för att fastighetsägaren därefter ska skicka in en ny ansökan om relaxation/dödning som hamnar i en ny kö för handläggning.

Avslutning

Som framgår av exemplen ovan finns det ett flertal frågor att utreda och överväga inför en lantmäteriförrättning om avstyckning. Genom att göra ett gediget förarbete inför avstyckningen kan oönskade lösningar som eventuellt blir tidskrävande och problematiska undvikas.

Fastighetsägare som överväger att avstycka sin fastighet bör därför undersöka vilka inteckningar som finns så att saminteckningar inte uppstår av en ren miss från fastighetsägarens sida. Likaledes behöver kontakt tas med pantbrevsinnehavare så att inte ansökan till följd av administrativ problematik tar onödigt lång tid.

Särskilt för det fall att någon av stamfastigheten eller styckningslotterna ska överlåtas till annan ägare någon gång i framtiden är det ett bra val att dela inteckningarna från start alternativt tillse att styckningslotterna ej omfattas av ursprungliga pantbreven (dvs saminteckning).

Det kan därmed i vissa fall vara bäst att behålla inteckningarna i stamfastigheten, om stamfastigheten utgör tillräcklig säkerhet för inteckningarnas värde, och skapa inteckningsfria styckningslotter. Då kan ägaren av stamfastigheten få högre ett högre belopp av inteckningar i sin fastighet och slippa betala stämpelskatt för att ta ut nya. En eventuell befintlig borgenär med panträtt i stamfastigheten kan då erbjudas separat panträtt i styckningslotternas blivande inteckningar, som skäl för att godkänna fastighetsregleringen.

Om du är intresserad av att avstycka din fastighet kan du göra det här: Dela en fastighet genom en avstyckning | Lantmäteriet (lantmateriet.se)

Om du vill ansöka om en ny inteckning, döda en inteckning eller ändra en inteckning kan du göra det här: Ansök om inteckning | Lantmäteriet (lantmateriet.se)

Om ni behöver råd, eller hjälp med finansiering är ni välkomna att höra av er till någon av våra jurister eller lånehandläggare som kan hjälpa er att svara på era frågor.

OBS!!! Innehållet i artikeln utgör inte juridisk rådgivning som läsaren har rätt att förlita sig på utan ska enbart ses som allmän vägledning och översiktlig beskrivning av processen.