Det ska inledningsvis påpekas att inte alla fastigheter omfattas av en detaljplan. Då gäller helt andra regler kring bygglov för vad som får byggas. Men om det finns en detaljplan eller om den är pågående, det vill säga arbetet med att ta fram en detaljplan är påbörjat, är dessa några av de frågeställningar som kan bli aktuella:

• Vad får man bygga och hur länge är man garanterad att få bygga i enlighet med den detaljplanen?
• Finns det en pågående detaljplan och kan den i så fall medföra hinder för byggnation?
• När kan man vara säker på att man kommer att få bygga i enlighet med den nya detaljplanen?

I artikeln nedan går vi igenom grundläggande regler och information kring detaljplaner samt belyser några viktiga frågor att vara uppmärksam på.

Vad är en detaljplan?

En detaljplan är en handling som reglerar hur ett område får bebyggas och vad det får användas till. Det finns äldre motsvarande handlingar som fortfarande gäller som kallas t.ex. ”stadsplan” eller ”byggnadsplan”. Sådana gäller på motsvarande sätt som en detaljplan. En detaljplan är nämligen gällande så länge den inte upphävs eller ersätts av en ny detaljplan. Att en detaljplan är gällande ska skiljas från detaljplanens genomförandetid, som förklaras längre ner i artikeln. Detaljplanehandlingen är utformad som en plankarta med tillhörande planbestämmelser. Den kan omfatta allt från en liten fastighet till mindre stadsdelar. Den kan innehålla regler om hur byggnader får placeras, hur stora och höga de får vara, högsta antal våningar m.m. För respektive byggnad framgår även vilka ändamål den får användas för, t.ex. skola, kommersiella lokaler eller bostäder. Det kan även framgå att ett visst område inte får bebyggas, s.k. ”prickad mark”.

Nedan visas ett urklipp från en pågående detaljplan för Norra Djurgårdsstaden i Stockholm som visar att det kan finnas många olika bestämmelser som begränsar hur marken får användas, hur byggnaderna ska se ut och användas. En detaljplan kan även vara väldigt enkel med få begränsningar, vad som är lämpligt varierar mycket beroende på vad som och var det ska byggas.

Plankarta

Urklipp av planbestämmelserna

Marken i detaljplaner delas in i ”allmänna platser” respektive ”kvartersmark”. På kartan ovan utgörs de allmänna platserna av det vita området märkt “GATA” och det gröna området märkt “PARK”, vilket framgår av rubriceringen i planbestämmelserna. Allmänna platser ansvarar kommunen för, även om det praktiska utförandet ofta läggs ut på exploatörerna i området. De allmänna platserna ska bebyggas i enlighet med detaljplanen. Kvartersmarken är den mark som inte är allmänna platser. För de områdena medför detaljplanen endast en rätt att bygga i enlighet med detaljplanen, men fastighetsägaren har ingen skyldighet att bebygga den. I projekt där kommunen har ett intresse av att marken ska bebyggas brukar de dock ingå exploateringsavtal med exploatörerna som ger dem en skyldighet genomföra viss byggnation.

Till detaljplanen brukar det följa en planbeskrivning innehållande bland annat mer information kring planens syfte och bakgrunden till den, en sammanfattning av de undersökningar som gjorts kring geotekniska förhållanden, dagvatten m.m. och de ställningstaganden som gjorts, organisatoriska frågor samt beskrivningar kring detaljplanen. Planbeskrivningen är dock inte bindande, så fastighetsägarna är inte bundna till information i planbeskrivningen som inte framgår av själva detaljplanen. Många väljer att följa eventuella direktiv i planbeskrivningen ändå för att hålla en god relation till kommunen.

Detaljplaneprocessen

En detaljplan kan initieras både av kommunen själv och av en eller flera fastighetsägare i det berörda området. Fastighetsägare initierar en detaljplan genom att skicka in en begäran om planbesked till kommunen som fastigheten är belägen i. Kommunen blir då skyldig att besluta om planbeskedet inom fyra månader från det att begäran har kommit in. Om kommunen är positiv till planbeskedet utfärdar kommunen i samband med beslutet ett planuppdrag för kommunens ansvariga nämnd (de allra flesta kommunerna har en byggnämnd som hanterar detta, men det finns enskilda avvikelser). Planuppdraget innebär ett uppdrag att ta fram ett första planförslag.

Kommunen kan välja att även ta fram ett planprogram vid sidan av den enskilda detaljplanen. Det kan bli aktuellt när det är stora områden som ska detaljplaneras, där planprogrammet kan omfatta områden som senare kommer att bearbetas i flera detaljplaner. Planprogrammet blir då en mer översiktlig bild där kommunen kan undersöka och redovisa helhetsbilden för området samt lägga grunden för hur byggnationen bäst genomförs. En sådan handling är dock inte bindande, så den garanterar inte att fastighetsägaren kommer att kunna bygga enlighet med planprogrammet.

Det finns några olika regler kring processen att ta fram detaljplaner. Bland annat finns ett standardförfarande och ett utökat förfarande som är en mer omfattande process än standardförfarandet. Nedan presenteras standardförfarandet och de huvudsakliga skillnaderna som gäller vid det utökade förfarandet. I dagsläget gäller oftast standardförfarandet, men för detaljplaner som initieras efter den 11 september 2024 gäller nya regler. Då ska det utökade förfarandet väljas som utgångspunkt. Standardförfarandet får då endast väljas om den tänkta nya detaljplanen är i enlighet med kommunens gällande översiktsplan för området. Mer om detta finns att läsa på Boverkets hemsida.

Den nämnd som fått i uppdrag att ta fram det första planförslaget gör ofta det ihop med fastighetsägaren/exploatören. Vid större planprojekt ingås ofta exploateringsavtal med stora entreprenörer vari kommunen och exploatören reglerar byggnationen mer i detalj, fördelningen av kostnader och eventuella marköverlåtelser som ska ske för att få en fastighetsindelning med ett fastighetsägande som är lämplig utifrån den tänkta kvartersmarken respektive allmänna platserna. Kommunen ger ofta exploatören i uppdrag att utföra de tekniska undersökningar som krävs för att ta fram planförslaget, som följer av det s.k. utredningsansvaret.

Utredningsansvaret innebär att kommunen har ansvar att tillse att detaljplanen blir funktionell och t.ex. inte försämrar situationen kring dagvattenhantering samt att marken klarar av att bära upp den tänkta byggnationen. Det varierar vilka och hur många undersökningar som behöver göras beroende på området och vad det ska användas till. Vanliga utredningar är kopplade till dagvattenhantering, geotekniska och miljöundersökningar. Utredningarna kan leda till krav på åtgärder som måste genomföras innan byggnationen får uppföras, ett vanligt exempel är en f.d. industrifastighet som behöver saneras från miljöutsläpp innan den uppnår kraven för att få bygga bostäder på. I många fall får exploatören också bekosta stora delar av kostnaderna för att ta fram detaljplanen, såsom ovan nämnda utredningar.

När planförslaget är färdigt ska kommunen, om det utökade förfarandet har valts, anslå en kungörelse på kommunens anslagstavla och i alla lokala dagstidningar som har en spridning av någon betydelse inom orten. Kungörelsen ska innehålla en rad uppgifter som exempelvis vilket område detaljplanen avser, dess huvudsakliga innehåll, information om den avviker från översiktsplanen och hur synpunkter kommer kunna lämnas.

Sedan ska planförslaget sättas ut för samråd, som är det första steget för det färdiga planförslaget enligt standardförfarandet. Samrådet bestäms för en viss tidsperiod, minst tre veckor om det är ett utökat förfarande, då myndigheter, länsstyrelsen, fastighetsägare inom och intill planområdet samt vissa andra med intresse av detaljplanen ges möjlighet att yttra sig över den. Vid utökat förfarande har kommunen en plikt att samråda med länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten och andra kommuner som berörs. Länsstyrelsen har i uppdrag att granska frågor som rör statens intressen och se till att miljöbalken samt plan- och bygglagen efterlevs. Så om kommunen fattat felaktiga beslut kring strandskyddet eller om de inte uppfyllt det ovan nämnda utredningsansvaret ska länsstyrelsen ingripa. Länsstyrelsen har ett eget förfarande som innebär att de kan besluta att överpröva och häva beslut om att anta en detaljplan om de krav som de granskar för inte är uppfyllda. Ett sådant beslut överklagas till Regeringen, till skillnad från ett ”vanligt överklagande” som prövas av mark- och miljödomstolen.

När tiden löpt ut ska kommunen gå igenom de synpunkter som de har mottagit och se över om planförslaget ska justeras till följd av dem. Vid utökat förfarande ska kommunen även ta fram en samrådsredogörelse. I samrådsredogörelsen ska kommunen presentera en sammanställning av de synpunkter som kommit in ihop med en redovisning av kommunens inställning och förslag i anledning av synpunkterna. Planförslaget kan skilja sig en del innan och efter samrådet. När det nya planförslaget tagits fram efter samrådet ska det ställas ut till granskning. Inför granskningen ska kommunen ta fram en underrättelse. Den ska innehålla information om detaljplanen såsom exempelvis vilket område den avser och det huvudsakliga innehållet samt information om processen såsom att den som har synpunkter kan göra det under granskningstiden och till vem inom kommunen synpunkter ska lämnas. Underrättelsen ska anslås på kommunens anslagstavla och skickas till vissa grupper som berörs eller har intresse av planförslaget.

Granskningen är ytterligare en period för inhämtande av synpunkter. Den ska enligt standardförfarandet pågå i minst två veckor om inte alla berörda är överens om att den ska vara kortare. För utökat förfarande gäller minst tre veckor eller om planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan, minst 30 dagar. Vid granskningen ska samma aktörer som under samrådet få möjlighet att yttra sig över förslaget igen. Efter granskningen ska synpunkterna som kommit in sammanställas i ett granskningsutlåtande, i det ska kommunen redovisa sina ställningstaganden och förslag med anledning av synpunkterna. Kommunen ska i detta skede motivera varför vissa synpunkter inte har beaktats. Till skillnad från vid ett samråd får detaljplanen inte få några större förändringar efter en granskning. Krävs större förändringar ska detaljplanen i stället ut på samråd igen.

När planförslaget sedan eventuellt har justerats något efter granskningen är det till slut dags för kommunen att besluta om antagande. Men att en detaljplan är antagen innebär långt ifrån alla gånger att den kommer att stå kvar. Innan detaljplanen vinner laga kraft kan den överklagas, vilket kan ske inom tre veckor från den dagen som kommunen tillkännager beslutet alternativt justeringen av protokollet över beslutet på kommunens anslagstavla. Som tidigare nämnts kan även länsstyrelsen besluta att överpröva planen, vilket kan ske inom tre veckor från det att länsstyrelsen mottagit beslutet från kommunen. Om detaljplanen överklagas eller överprövas kan det bli så att den helt avslås, vilket kan leda till att det antingen inte blir någon detaljplan alls eller att det blir en detaljplan med ett helt annat användningsområde. Alternativt påbörjas en liknande detaljplan igen, med justeringar för de orsaker som gjorde att den avslogs. Det är därför mycket viktigt att vara försiktig med att köpa fastigheter där värdet helt eller delvis baseras på den potentiella byggnation som kan följa av ett planförslag, då det är oklart vad som faktiskt kommer att få byggas och hur lång tid det kommer att ta innan byggnationen kan påbörjas.

Genomförandetid

När en detaljplan antas sätts även en genomförandetid ut. Den kan vara 5–10 år och antingen börja löpa från det att detaljplanen vinner lagakraft eller inom ett visst bestämt tidsintervall i framtiden. Under detaljplanens genomförandetid ska fastighetsägarna vara berättigade att bebygga sin fastighet i enlighet med detaljplanen. För att säkra upp den rättigheten för fastighetsägaren är kommunens möjligheter att göra ändringar i en detaljplan starkt begränsad under genomförandetiden. I princip har alla fastighetsägare som har en fastighet som omfattas av detaljplanen rätt att invända mot att någon ändring ska genomföras, även om ändringen rent geografiskt är placerad långt bort från fastighetsägarens fastighet som utifrån kan tyckas inte har någon direkt inverkan på fastighetsägarens fastighet. Det beror på att fastighetsägaren t.ex. kan ha fattat affärsmässiga beslut baserat på den antagna detaljplanen som påverkas av ändringarna. Ett förenklat exempel kan vara en fastighetsägare som räknat med att det bostadsprojekt som denne ska genomföra på sin fastighet kommer att vara den populäraste delen av detaljplaneområdet p.g.a. att den ligger intill en park och därför har gjort investeringar som denne tror kommer återbetalas, men att läget försämras om detaljplanen ändras så att en större och finare park anläggs i andra änden av detaljplaneområdet.

När genomförandetiden har löpt ut är detaljplanen dock fortsatt gällande till dess att en ny detaljplan antas eller beslut om upphävande fattas. Men fastighetsägarna är då inte längre garanterade att få bygga i enlighet med detaljplanen. Om en genomförandetid har löpt ut och kommunen påbörjat ett nytt planarbete kan bygglovsansökningar i enlighet med detaljplanen vilandeförklaras i upp till två år från det att bygglovsansökan kom in i väntan på ny detaljplan. Men om planarbetet läggs ner eller om ny detaljplan inte är klar inom tidsfristen ska bygglovet prövas mot den gamla detaljplanen. Eftersom detaljplaner i regel tar många år att ta fram behöver det därför i praktiken inte bli ett problem, men processen kan bli mycket mer långdragen än fastighetsägaren väntat sig. Så vid köp av fastighet där genomförandetiden löpt ut och planen är att bygga i enlighet med den gällande detaljplanen är det klokt att se över om kommunen påbörjat en detaljplan som berör fastigheten, eftersom det då kan finnas skäl att ta höjd för att det kan bli problem och i vart fall bli förseningar orsakat av att bygglovsansökan pausas.

Avslutande ord

Många värderar fastigheter, uttryckligen eller undermedvetet, baserat på den förväntade byggrätten i en framtida detaljplan. Ibland sker det under en trygghetskänsla från kommunen som uttryckt sig positiva till en framtida byggnation. Det är då viktigt att komma ihåg att även om kommunen vill att byggnationen ska genomföras kan den hindras av andra omständigheter. Exempelvis kan resultaten av undersökningarna som utförs under kommunens utredningsansvar eller motvilliga grannar sätta stopp. Det förekommer även ändringar till följd av att det sker ett politiskt maktskifte i kommunen. Så när ni ska köpa en fastighet för ett byggprojekt, se till att kolla upp vad som gäller för den aktuella fastigheten. Om det visar sig att det finns tveksamheter kring vad som kommer att få byggas, fundera över vad ni hade varit villiga att betala för fastigheten om det planerade byggprojektet inte går att genomföra och om mellanskillnaden mellan det värdet och den satta köpeskillingen är en förlust ni är villiga att ta sett till risken.

Om ni vill veta mer om detaljplaner och hur processerna går till finns mer information på Boverkets hemsida.

Om ni behöver råd, eller hjälp med finansiering av fastighet är ni välkomna att höra av er till någon av våra jurister eller lånehandläggare som kan hjälpa er att svara på era frågor.

OBS!!! Innehållet i artikeln utgör inte juridisk rådgivning som läsaren har rätt att förlita sig på utan ska enbart ses som allmän vägledning och översiktlig beskrivning av processen.